近年来，访问日本的外国游客逐年增加，最近也时常有外国人购买日本土地的相关新闻报道。日本国内，尤其是东京、大阪、京都的房地产受到了投资者的广泛关注。这些投资者主要来自中国、香港台湾地区、新加坡等亚洲圈内富裕阶层。

    为此，针对海外投资客，日本国内的房地产投资企业特地开设了多语种房地产网站。值得注意的是他们投资房产的范围很广，同日本投资者一样，既投资于居住用房、酒店旅馆，也不放过物流设施和老人院等房产。

    可见，海外投资者正在以长期利益为目标进行投资。

    可是，为什么日本会受到这些外国投资客的追捧呢？我们将从外国人的视角，为大家深度剖析日本房地产的魅力之处。

投资日本优势在哪里？

1、国家风险低

    日本被认为是国家风险低的国家。 国家风险是指，由于社会情况等引起的该国特有的风险。 例如国家的体制从根本上瓦解，民族对立等引起社会形势的急剧变化时，国家风险等级就非常高。国家风险越高，意味着作为投资对象的可靠性低，这与不动产的价值有直接的关系。进行海外资产配置时，充分考虑这种因社会环境急剧变化而导致投资资产变为泡沫的国家风险，是极为重要的。

    在这一点上，日本是亚洲地区极少数被评为A级（国家风险最低）的国家。OECD公布的国家风险评级中，亚洲只有日本和新加坡被认定为A级。国家风险低，意味着房地产的价值不会急剧下降。

    日本的投资风险较低，因而受到外国投资者的追捧。但是，日本已是十分发达的发达国家，很难出现类似发展中国家那样，因急剧开发而导致房地产价值上涨的情况。风险低，意味着房产增值也是处于一个较为平缓的走势。但日本依然是极富魅力的投资对象。

2、外国人的购买门槛低

    有一些国家会对外国人购买房产加以限制。例如新加坡就禁止外国人购买或拥有土地。此外，澳大利亚也规定只能购买新建房屋或土地。但日本是完全没有外国人不得购买房地产的限制的。

    在日本，不仅没有限制，甚至没有对外国购买者追加相应税收。所以日本人和外国人可以在同等条件下购买房地产。而且，由于外国人购房所需费用和日本人没有什么区别，外国人非常容易进入日本的房地产投资市场。

3、东京奥运会的推波助澜

    随着2020年东京奥运会的召开，大家对房地产价值上升的期待值也在提升。具体来说，由于地区人口、移居者和外国人的增加，房地产价值会增加。

    实际上海湾地区的地价已经大幅度上涨，预计到2019年左右，东京都内房地产价格还会持续上涨。奥运会基础设施的建设和国内赌场建设等会带来相应的品牌效应，推动房地产价值的提升。

    日本房价经历泡沫危机和经济危机两次打击，近几年开始稳步回升，但整体还是处于低位。根据日本土地价格公示，2018年，东京整体平均地价为95万日元，约合人民币57000元。

    大阪整体地价31万日元，约合人民币18600元，涨幅达到6.8%。而京都的涨幅更是惊人，达到了13%。这在发达国家的房价涨幅里都是十分惊人的数字了。而且，日本还有这非常优秀的租金回报率收益率，所以日本极其受到外国投资客的欢迎。

在日本投资有哪些风险？

1、选址风险

    选择日本，也就选择了承担地震的风险。只有做好准备，预防因罕见地震带来的损失，在日本的房地产投资才可能成功。哪怕是市中心极受欢迎的海湾区域，实际上也需要考虑地震带来的风险。

    最近有预测显示，发生东海地震等大规模地震的可能性很高。在日本的房地产投资中，必须先分析地震风险，然后再购买房产。我们必须事先确认可能因大规模地震而造成的受灾区域后，再选择购买房产，并采取地震保险等对策。

    首先在房屋选择上，推荐使用符合新抗震标准的RC造型(钢筋混凝土)。新抗震标准的条件是，日本的地震即使达到6级以上到7级震级，建筑物产生晃动，也不会倒塌。7级震级是指最高水平的摇晃程度，即使受到这种摇晃也不会倒塌的建筑物，其抗震性是十分值得信赖的。

    另外，在购买日本房地产时，建议购买地震保险。虽然需要每月支付保险费，但保费并不会对收益率产生巨大影响。无论是多么牢固的房地产，只要发生了地震或是火灾，损失就会变大。万一遇到了灾害，事先是否参保决定着投资成败。但是，需要注意的是，一般的地震保险只限于专用住宅、商住楼。

2、日本的人口减少和少子化、老龄化

    投资日本房产还必须考虑到日本人口持续减少的情况。日本的全国性人口呈持续减少的趋势，但从其他县的流入市中心的流入人口增多，市中心人口有增加的倾向。从人口动向来看，我们不能认为市中心的房产需求会急剧减少，但是房地产需求还是会有不少变化。

    在房地产需求的变化这一点上，我们有必要考虑少子化、老龄化。少子化、老龄化加速，意味着老年人独自居住的家庭会增加。因此，与家庭型公寓相比，面向老年人的独居房和小型单人公寓等可能会长期保持较高的需求。

3、东京奥运会带来房地产情况的变化

    海外投资者最关心的应该是东京奥运会后的日本经济状况和房地产动向吧。开办奥运会的地方，房地产价格就会上涨，但奥运会结束后房地产价格就会下跌，这样的规律是不可避免的吗？

    实际上，导致东京奥运会房地产火爆的是外国人购买房地产。东京的房屋建设依然火热，但这些房地产真的有需求吗？我们必须考虑到这个问题。如果这样的房屋建设高峰没有足够的需求作支撑，总有一天房子会无人居住，空房会增多。

    日本知名房屋租售网站LIFULL HOME’S的统计指出，经计算，东京都的租赁用住宅的空房率为14.5%。 另外，预计在2020年奥运会前后，或者最晚在2025年前后，东京都的人口数量会减少。如果人口减少的这一预测成为现实，过了2020年房地产的供给过剩比以往更加严重，有可能导致空房率的进一步上升。