过去近三十年，日本房地产应对人口老龄化、少子化带来的挑战，针对房屋品质低、寿命短、流通性不强等问题，围绕住宅可循环利用，大力促进房屋流通、住宅再生，满足不同层次、不同群体的多样需求。
见闻
第一，房屋租赁市场发展水平较高。
目前，日本租赁房屋约1852万套，占非空置房屋的35.5%；租赁家庭1852万户，占总家庭数量的35.4%；租赁人口约3391万人，占总人口的27.2%。从市场供给主体来看，机构持有房源占16.8%，机构托管占比高达66.2%。租赁市场的发展与开发商、建筑公司的转型密切相关。2016年新开工住宅中租赁住宅占比高达43.3%。建筑公司将触角延伸至后期的租赁管理等资产管理服务，大多以“建筑+资产管理”模式运营。如日本企业积水House，业务横跨建筑、装修、维修及房屋管理，2014年公司营业收入1.9万亿日元，其中44%的收入来源于租赁住宅的建造及管理业务，目前市值高达1.3万亿日元。
第二，城市更新、住宅再生业务方兴未艾。
2008年日本的再生行业市场规模为7.4万亿日元（折合人民币4458亿元），其中设施的维修、维护市场规模占比48.6%。预计到2020年日本的住宅再生行业每年还有近1倍的增长空间。日本都市再生机构（UR）近年来进行了约48000公顷的新城开发和城市城区再开发，相当于东京都城市区总面积的78%。UR供给的住房总量约为156万户，相当于横滨市全部住房的总量。UR的再生住宅倾向于大面积的小区重新规划建造，再生住宅主要为自持的租赁住宅。2015年UR租赁业务收入总额为6672亿日元，占收入比重高达65%。针对老年人的居住需求特点，UR将房屋改造成分布式养老公寓，并配备老年人生活服务，应对高龄社会的挑战。
第三，二手房流通市场正在加快成长。
由于日本特殊的房屋结构，二手房交易市场规模并不大。据FRK推算，2014年日本二手房交易量约51.9万套，交易规模约12.5万亿日元（约7500亿元人民币），二手房交易量占房屋成交总量比重约37%。但在东京等大都市，二手房交易量与新房开工量比例接近90%。伴随着二手市场的发展壮大，日本房产经纪行业迅速发展，三井不动产和野村不动产的年均单个经纪人营业额分别为2052万和3639万元人民币，综合货币化率分别为5.31%和4.15%。由于日本经纪行业有较高的准入机制、培训机制以及合理的薪酬机制，日本经纪人的职业化水平更高。
第四，大型公司的成长更加稳健。
从房地产危机中突围出来的企业更加注重业务的多元化发展路径，资产管理、再生、租赁、二手房业务快速发展，大型公司不断涌现。典型的企业如三井、三菱，业务覆盖房屋建造、买卖、租赁、管理、更新改造等全流程，大部分公司的估值已经超过泡沫破灭前。三井不动产集团主营业务横向围绕办公、商业、住宅、物流、酒店和房地产金融等，纵向覆盖开发、交易、持有、运营等多个环节。三井Home的建筑服务主要围绕住宅、设施的工程，2015年公司在住宅装修改造方面的收入346亿日元，占公司总收入的14%，营业利润率为4.05%。目前该公司市值451亿日元，未来战略重点将围绕住宅再装修领域展开。
从这些角度观察，危机后日本房地产投资开发缓慢并不是全部，缓慢的背后，日本房地产进入到结构调整和品质升级的阶段，新房、二手房和租赁协调发展，其走过的路尤其值得我们深思。
启示
第一，稳定的市场对行业长远健康发展关重要。
房价保持平稳，租金回报率合理稳健，为行业转型调整提供了良好的环境。经历了危机的洗礼后，日本全国及首都圈、京畿圈的房价均保持平稳下跌的水平，东京地区房价除2008年出现5.5%左右的上涨外，其他年份均处于平稳或下跌态势。房价的平稳使行业预期稳定，租金回报率稳定在合理的水平，让企业能够将投资回报期延展到十年、二十年以上。稳定的房价让企业以“精工出细活”的工匠精神经营房地产，推动行业转型和提升。
第二，完善的房地产的政策环境对转型升级具有较强的引领作用。
日本房地产政策随着社会发展不同阶段而调整，目前以新建住宅为中心向以二手住宅为中心的循环型市场转变，具体而言，通过改建提高存量房的品质与性能，依靠二手住宅的流通，向可循环利用的存量型住宅市场转变。日本土地私有制、遗产税等制度对房屋租赁、改造具有基础性作用，除此之外，政府在税收、金融、等方面采取政策措施，鼓励民营企业参与城市更新和旧房改造，在防火、抗震、节能、宜居等方面提高住房品质，对房地产市场的转型发展的起到了积极的引领作用。
第三，高门槛有助于提高中介职业化水平。
日本的经纪人入门门槛相对较高。以野村不动产中介为例，经纪人入职需经过三轮面试，淘汰率为96%。通过严格的筛选后，公司会利用半年到一年的时间对经纪人的业务技能进行系统的培训。加之稳定的薪酬结构，使得整个行业的经纪人流失率极低，野村经纪人的10年累计流失率只有30%,经纪人的整体素质也很高，这是日本经纪行业真正实现服务导向的核心基础。
